Старите жилища може да се изправят пред „данък неефективност“

Банките може да финансират панелките и тухлите преди 2007 г. само на една трета от цената им, предупреждава Йордан Йорданов, съсобственик и управляващ директор на агенция „Нов Дом 1“

С присъединяването към еврозоната българските банки попадат под по-строгия надзор на Европейската централна банка. Наред с фокуса върху климатичните рискове все по-важна тема може да стане енергийната ефективност на сградите. В близките години именно тя може да се превърне във фактор, определящ условията за кредитиране.

Задължителен сертификат за всяка сделка

В България сертификатът за енергийни характеристики е изискван документ при нови сгради и големи ремонти, а при сделки с имоти обикновено се включва в нотариалната документация. Документът показва доколко сградата отговаря на изискванията за ефективно отопление, охлаждане, вентилация, осветление и битова гореща вода, както и колко енергия се губи през фасади, прозорци, покрив и под.

На европейско ниво се обсъжда възможност до 2030 г. по-голямата част от сградите да достигнат поне клас С по енергийна ефективност. Ако подобна политика бъде приложена, старият жилищен фонд би могъл да се окаже в особено уязвима позиция.

Кои сгради са най-застрашени?

Най-уязвими биха могли да бъдат панелните блокове, старите тухлени кооперации и постройките, изградени преди въвеждането на по-строгите стандарти след 2007 г.

„Алармирам ви за опасността, пред която са изправени старите сгради, строени преди 1989 година, а в това число и сградите, построени преди 2007 година“, коментира Йордан Йорданов, съсобственик и управляващ директор на агенция „Нов Дом 1“. По думите му, фактът, че в много от тях е поставена външна изолация и дограма, не гарантира, че ще бъдат признати за енергийно ефективни.

Енергийната ефективност означава сградата да има ниски нужди за отопление, охлаждане, вентилация, битова гореща вода и осветление, както и минимални загуби през конструктивните елементи. Именно тези критерии стоят в основата на сертификата.

Финансирането – новата линия на разделение

По думите на Йорданов, при липса на висока енергийна ефективност имотите могат да получават по-ниска оценка от банките и съответно по-нисък процент на финансиране, както и по-скъп кредит.

На пазара се забелязват първи индикации, че може да се очертава диференциация. „Зелените“ ипотеки предлагат преференциални лихви за ново строителство и за жилища с клас A/A+, доказан със сертификат. 

„Банките могат да получат рестрикции и такъв тип сгради да бъдат финансирани на една трета или една четвърт от продажната им цена“, прогнозира Йордан Йорданов. Апартаменти в ново строителство могат да бъдат финансирани на 2000-3000 евро на квадратен метър, докато старите сгради – едва на 500-800 лева на квадрат.

Къде ударът е най-болезнен според експерта?

• Най-болезнен удар би могъл да се усети при сгради с неизвестен или нисък енергиен клас, където липсата на сертификат може да се превърне в сериозен минус.
• Под риск могат да попаднат и панелни, ПК, РПК и стари тухлени блокове с остарели инсталации и без доказано обновяване.
• Уязвими биха могли да се окажат и жилищата с отопление на изкопаеми горива и неефективни системи, при които разходите за поддръжка вероятно ще нарастват.

„Данък неефективност“ за старите жилища

Разликата вероятно няма да е в забрана за финансиране, а по-скоро в нова диференциация, която би могла постепенно да пренареди пазара. Докато новото строителство печели по-евтин кредит и по-висока ликвидност, старият жилищен фонд, ако не бъде обновен, може да се окаже натоварен със своеобразен „данък неефективност“ – не под формата на официален данък, а чрез по-неблагоприятни условия за кредитиране.

„Предизвикателството пред старите сгради може да се окаже сериозно и пазарът вероятно ще трябва да бъде подготвен за подобно евентуално развитие, особено в контекста на бъдещото ни присъединяване към еврозоната. Затова в „Нов Дом 1“ внимателно следим пазара и законодателните промени“, заключава Йордан Йорданов.