Възможно ли е да настъпи анархия на имотния пазар?

Новият закон за ДДС върху новото строителство е в основата на пазарните трусове

2024 г. завеща на 2025-та колебания в сектора на имотния пазар. С настъпването на новата година е време да начертаем инвестиционните си планове. Но няма ли това да е тежка задача предвид трусовете, които се задават за най-предпочитания инвестиционен актив у нас – недвижимите имоти? 

“Засега пазарът е стабилен и имаме положителна прогноза.”, коментира Йордан Йорданов, управляващ директор на агенция “Нов дом 1”.

Все пак има няколко фактора, които очертават новата година, като предизвикателна за имотния пазар.

По-нисък чуждестранен интерес на инвеститорите

2024 г. беше изключително добра за сектор “Недвижими имоти” и завърши с ръст на цените от около 16% на годишна база. Наблюдавахме твърде голямо търсене, дори за сметка на предлагането. Това показва, че инвеститорският интерес в България все още е голям, но какво се случи с чуждестранните инвестиции?

Според данни на БНБ, за първата половина на миналата година преките чуждестранни инвестиции възлизат на 697,8 млн. евро, което прави 0,7% от БВП. Това е по-малко с 2,4 млрд. евро /77,5%/ в сравнение със същия период на 2023 г. Тогава ПЧИ са били в размер на 3,1 млрд. евро.

Според Йордан Йорданов, причината за това е липсата на правилно управление. Той смята, че България не може да бъде предвидима държава за инвестиране. „Държавата често не спазва собствените си закони, което отблъсква чуждестранните инвеститори. Непостоянната законодателна уредба, корупцията и липсата на административна отговорност създават неблагоприятна среда за бизнес и развитие.“, категоричен е г-н Йорданов. “Пример затова е, че в България няма нито един инвеститор “Еднорог” (чуждестранен инвеститор, който е инвестирал 1 милиард евро или долари). Такива инвеститори има в Румъния и в Турция. Макар корпоративният данък в нашата страна да е най-благоприятен, вместо да има опашка от чужди инвеститори се  наблюдава отлив. Например в Израел има над 60 “Еднорога” и поне 5 инвеститора с над 10 милиарда инвестиция.”, допълва той.

След присъединяването ни към Еврозоната, Йорданов очаква засилване на авио връзките между градовете от Западна Европа и градове, като Варна, Бургас и Пловдив. “Имайки предвид всички предимства, които предлага нашата страна, като море и планина, сигурност, липса на мигранти и вкусна храна, се очаква голям интерес и прилив на малки чуждестранни инвеститори у нас, което би довело до бум на пазара на недвижими имоти.” Кога, обаче България ще стане част от Еврозоната предстои да се разбере.

“Проблемите в икономиката на страни, като Германия и Франция, а както се забелязва в последните месеци и в България, също водят до по-трудна прогнозируемост на пазара на имоти. Хубавото е, че за сметка на други страни, като Испания, Италия, Гърция и Португалия имат сериозен ръст в икономическите си показатели, което е обнадеждаващ фактор.”, коментира г-н Йорданов.

ДДС върху новото строителство

Предвид, че ниските данъчни ставки у нас са определящи за инвеститорите, добрата данъчна система в България благоприятства развитието на сектора. Друг фактор обаче, който определено би оказал негативно въздействие върху пазара през 2025 г., е законът за ДДС върху новото строителство, който беше интересна “дъвка” за медиите последния месец.

Той гласи, че всеки, който купи недвижим имот, построен през последните 5 години, или го получи като обезщетение и го продаде в рамките на тези 5 години, е длъжен да се регистрира по ДДС и да начисли ДДС върху цената на продажбата. Според собственика на “Нов дом 1” текстът няма да бъде приет. „Предложеният закон противоречи на търговската логика и действащите ДДС правила, което го прави несправедлив и дискриминационен. Убедени сме, че такъв закон няма шанс да бъде приет и няма да повлияе на пазара.“ коментира той.

Кога трябва да инвестираме в имот?

“Въпреки възможните трусовете на пазара, недвижимите имоти ще останат предпочитан инвестиционен актив за българите. Тази тенденция неминуемо ще се запази, ако следим възхода на българската икономика. Все пак е необходимо да внимаваме кога да закупим имот.”, съветва Йорданов.

Според него, ако планираме инвестиция в имот, трябва да я реализираме максимално бързо. “След 1-ви януари започна сериозно повишаване на цените във всеки един сектор. На първо място увеличаването на минималната работна заплата с 15%, скокът на електроенергията и други фактори ще доведе до поскъпване, най-вече на основни ресурси, а оттам и на всичко останало. Налице са инфлационни процеси, които няма как да не доведат до увеличение на цените на имотите. Освен това, във Варна се наблюдава ограничаване на строителството и издаване на разрешителни за строежи, което ще затрудни значително и предлагането на имоти – ново строителство. Следва сериозен дефицит и съответно по-високи цени на имотите. Подобна мярка смята да предприеме и кмета на София, г-н Терзиев, който коментира евентуално ограничаване на разрешителните за строеж на по-малки сгради за сметка на по-големите комплекси.”

От изключителна важност, когато планираме инвестиция, е да анализираме актуалната ситуация. В такива периоди трябва да потърсим и надеждна консултация от специалисти, които ще ни помогнат да вземем най-доброто решение. Една от водещите агенции у нас с дългогодишен опит и богато портфолио е “Нов дом 1”, с внимание към всеки бъдещ инвеститор. Компанията внимателно следи пазара на недвижими имоти и икономическите показатели на страните в ЕС, анализира и се старае максимално бързо да информира своите клиенти за възможните промени в пазара на имоти в България.