Има ли балон на имотния пазар?

“Уж се говори за балон, но всъщност все още не наблюдавам това явление. До няколко години е възможно да прерасне, но не и на този етап.”- Йордан Йорданов, управляващ директор на “Нов дом 1”.

В сферата на недвижимите имоти непрестанно се говори за наскоро представения доклад на Уникредит Булбанк. В него се акцентира върху т.нар. явление “балон” при цените на имотите. Едва 6% от кварталите в София предлагат достъпни за купуване жилища, а в около 35% от столичните квартали се наблюдава ценови балон. Това е част от изводите от публикувания доклад на икономистите от УниКредит Булбанк за достъпността на жилищата в страната.

 Докладът се изготвя за трета поредна година, като в него се публикуват оценки за достъпността на жилищата в България. Оценката е съставена като са изчислени съотношенията между цените на жилищата и доходите на домакинствата.Споменава се още, че когато съотношението на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата е над 6:1, то те са "сериозно недостъпни". Това означава, че жилища, за чието закупуване са необходими повече от 6 годишни брутни заплати (преди данъци) на едно домакинство, се смятат за недостъпни.

Допитахме се до Йордан Йорданов, собственик и управляващ директор на фирмата за недвижими имоти “Нов дом 1” с офиси в столицата и Варна. Експертът от своя страна изразява несъгласие с представените в доклада твърдения и ги определя като метод за примамливо кредитиране. Йорданов коментира и всички актуални въпроси относно недвижимите имоти в България.

България има най-ниската степен на достъпност на жилища в Европа, според доклада на Уникредит Булбанк

След внимателно прочитане и анализиране на публикацията Йорданов заявява, че не е съгласен с мнението на икономистите. В доклада не е посочено на кои доходи на населението се базира анализа. На официалните - тези, които са за пред  държавата или на реалните - тези, които се получават. Тук е разковничето на темата. Предвид че Уникредит е изключително сериозна банка предполагам, че анализа може да е базиран единствено и само на официални данни, което означава че е на база официални доходи. Ние всички знаем, че в България голяма част от доходите са сиви и това е обществена тайна. Ако анализа е направен на база тези данни, той няма стойност, защото не отговаря на реалната ситуация. Цените на жилищата в Европа са много по-високи и по- труднодостъпни, отколкото в България. Изключение правят Испания и Италия, но там правото на собственост не е защитено както е в България. Това прави имотите непредпочитан инвестиционен инструмент. Направи ми впечатление, че примерите, които представят с оглед цена-доход са свързани с градове в Австралия и Канада, а не с Европа, което е странно. От друга страна Уникредит в момента е с едни от най-добрите условия за кредитиране. Включително кредитират до 95% от оценката на жилището и предлагат лихва под 2.2% , което прави достъпа до евтини пари, а от там и до лесна покупка на жилище, изключително примамлив, коментира още специалиста.

На въпроса дали се наблюдава балон само в София, той отговаря следното:

“От информацията в публикацията става ясно, че уж се говори за балон, но всъщност все още не наблюдавам това явление. До няколко години е възможно да прерасне, но не и на този етап. Защо цените в София са най-високи? Много е просто, защото доходите там са най-високи.”

Основният фактор, който влияе на цените на жилищата са доходите на населението и разбира се инфлацията, която поражда страх от обезценяване на парите. В България се доверяваме на имотите, като основен инвестиционен инструмент напълно основателно. Останалите инвестиционни инструменти не са толкова познати и атрактивни за голяма част  от обществото. Освен това благодарение на данъчната ни система имотите дават изключителни възможности за бързо увеличаване на капиталите и реализиране на големи печалби, това заяви още Йорданов.

Разминаването между търсене и предлагане може да се коригира много лесно.

Има много пари, има търсене, има по-малко пари, има по-малко търсене. Някои биха казали: “Ще вдигнем лихвите и ще ограничим търсенето.” Ефектът би бил минимален.  В Западна Европа лихвите бяха перманентно ниски. Днес  около 6% са шок и ужас за западноевропейците. Хората там са в стрес и уплах. Това за тях е нечувано и вероятно им изглежда апокалиптично. Освен това са научени да следват, а не да мислят. Знаят, че има кой да се грижи за техния просперитет. В България до преди 10г. лихвите бяха по 6%, балонът на имотите през 2008г. бе на лихви от по 6-7%. Увеличаването на лихвите не би ни стреснало толкова както западноевропейците, дори въобще не би ни стреснало. Нека направим сравнение: представете си, че сте изтеглили преди години кредит на 6% лихва. Колко ви е лихвата днес? Вероятно под 3%. А утре я вдигат на 4 или 5% . Нищо страшно нали, особено ако инфлацията падне. Тогава би се оказало,че всъщност сте в изключително успешна позиция. Нека да видим какво става с един западноевропеец изтеглил кредит с лихва например 2%, а днес тя е 6%. Какво ли става в главата му? Ръст с 300% - нима това не е катастрофа? Освен това жилищата в България са много по-достъпни от тези в Западна Европа и затова говори статистиката, показваща ,че в България сделките с кредити са под 30% от 2016 г. до 2022 г. Тази година вероятно има ръст, защото при тези лихвени нива човек трябва да е слаб финансов стратег, за да използва наличен ресурс вместо кредит. Ако трябва да обобщя мнението си, при тези нива на доходите и наличните финансови ресурси в банките - около 110 млрд. спестявания трудно бихме наблюдавали срив на пазара. Все пак предстои и влизане в Еврозоната, което също би следвало да доведе до скок на цените на имотите, а ние сме научени да мислим, констатира Йорданов

Относно това дали трябва доходите на хората да нараснат, за да има промяна в цените на имотите, управляващият директор на “Нов дом 1” казва, че нарастването на доходите ще доведе до още по-голям интерес към пазара на имотите. По-високи доходи водят към интерес към по-големи и комфортни жилища.

Над 85% живеят в собствено жилище, а само 15% под наем. 

В отговор на процентното съотношение Йорданов коментира, че ние не просто сме добре обезпечени относно жилище, а и нямаме разход за наем, който да намалява доходите ни. При наемите не се наблюдава толкова висок скок и предполагам и в бъдеще няма да наблюдаваме такъв.

Специалистът не очаква увеличение на цените на този етап. Благодарение на отличната ни данъчна система, ниските лихви от банките и доброто законодателство. Днес България е перфектната страна за инвестиция в имоти с цел краткосрочни, сигурни и високодоходни инвестиции водещи до бързо увеличаване на капитала. В началото на 2024 г. на пазара ще има задържане на  нивата, на които е в момента.