България с втори най-евтини ипотеки в еврозоната, но изравняване със средното би добавило близо 90 евро към месечната вноска

Шест месеца след въвеждането на еврото България остава сред страните с най-евтино ипотечно кредитиране в паричния съюз. По данни на Българската народна банка средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2.43% през май 2026 г. (ГПР 2.77%), което на практика е без промяна спрямо нивата отпреди 1 януари.

За сравнение - според данни на Европейската централна банка средната лихва по ипотечни кредити в еврозоната е 3.43%. България се нарежда на второ място по ниски лихви, следвана единствено от Малта.

Какво би означавало изравняване със средното за еврозоната

Разликата от един процентен пункт звучи абстрактно, но има съвсем конкретно измерение в семейния бюджет.

При кредит от 180 000 евро със срок 30 години типичен размер за покупка на жилище в София месечната вноска при 2.43% е около 705 евро. При 3.43% същата вноска нараства до около 800 евро.

Разликата е близо 95 евро месечно, или приблизително 32 000 евро повече общо оскъпяване за целия срок на кредита. (Изчисление на ipotekata.com при равни вноски и непроменена лихва за целия период.)

Защо еврото не доведе до скок на лихвите

Основното опасение преди приемането на еврото беше именно това, че лихвите ще се "изравнят" с европейските. Това не се случи, и причината е структурна.

Съществуващите кредити в левове бяха предоговорени автоматично по фиксирания курс 1.95583 лв. за евро, без промяна в лихвата, вноската или срока. По-важното обаче е как банките ценообразуват новите кредити: повечето големи банки в България не използват EURIBOR като референтен индекс, а локален индекс, базиран на средната лихва по депозитите в евро в българската банкова система показател, който БНБ публикува.

Тъй като банковата система у нас разполага със значителна ликвидност (съотношението кредити/депозити е около 73% при близо 93% средно за еврозоната), този индекс остава нисък и стабилен. Резултатът: решенията на ЕЦБ във Франкфурт не се пренасят пряко върху вноската на българския кредитополучател.

Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК, коментира пред Money.bg през юни, че дори ЕЦБ да повиши основния лихвен процент с два пъти по 25 базисни пункта, тя не очаква това да се отрази пряко върху нивата на ипотечните лихви в България именно заради механизма на локалния индекс.

Рискът не е в лихвите, а в цените

Докато лихвите са стабилни, друг натиск върху достъпността расте осезаемо. По данни на НСИ цените на жилищата се повишиха с 14.8% на годишна база през първото тримесечие на 2026 г. В София средната цена на реална сделка достигна около 2 680 евро на кв.м. ръст от близо 29% спрямо същия период на 2025 г.

Доходите растат, но по-бавно: средната брутна заплата в страната е 1 407 евро (НСИ, първо тримесечие на 2026 г.), при годишен ръст от 12.7%.

С други думи поскъпването на жилищата, а не цената на кредита, е факторът, който в момента изяжда покупателната способност на купувачите.

Ипотечният портфейл на банките достигна 18.27 млрд. евро през май 2026 г., с ръст от 26.6% на годишна база. От октомври 2024 г. БНБ прилага ограничения върху кредитирането максимално съотношение кредит/обезпечение 85%, максимално съотношение вноска/доход 50% и максимален срок 30 години мерки, които според самата централна банка вече дадоха резултат.

За ipotekata.com

Ipotekata.com е независим онлайн ресурс за ипотечно кредитиране в България, който предоставя калкулатор за месечни вноски, погасителни планове и сравнение на условията по жилищни кредити.